El error más común de los propietarios con las fianzas de alquiler

La gestión de las fianzas de alquiler representa uno de los aspectos más desconocidos del mercado inmobiliario español. Muchos propietarios e inquilinos ignoran que estas cantidades deben depositarse obligatoriamente ante organismos públicos específicos, un requisito que varía según la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda.

Esta falta de conocimiento genera importantes consecuencias legales y económicas que todo propietario debería conocer antes de firmar un contrato de arrendamiento.

¿Qué es la fianza del alquiler?

Es una garantía económica que cumple una doble función: asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales del inquilino y proteger la propiedad frente a posibles daños o desperfectos.

Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)¹, cuando se firma un contrato de alquiler, el inquilino está obligado a entregar al propietario la siguiente cantidad como fianza:

Si es un alquiler de vivienda: una mensualidad de renta.
Si es un alquiler para uso distinto de vivienda (locales comerciales, oficinas, etc): dos mensualidades de renta.

Una vez finalizado el contrato, el propietario debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde la extinción del contrato de arrendamiento y entrega de llaves (artículo 36.4 LAU), siempre que la vivienda o el local se hayan devuelto en buen estado de conservación y no haya deudas pendientes.

¿Quién está obligado a depositar la fianza en un organismo público?

La disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato”.

Por tanto, siempre es el propietario quien debe depositar la fianza, nunca el inquilino, y lo deberá hacer en un plazo máximo de tiempo determinado por cada comunidad.

¿En qué comunidades es obligatorio depositar la fianza?

A día de hoy, estos son los lugares en los que el propietario SÍ debe depositar la fianza de sus inquilinos en un organismo público:

Comunidad / Ciudad Autónoma	Organismo en el que hay que depositar la fianza
Andalucía	Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía
Aragón	Dirección General de Vivienda y Rehabilitación
Asturias	No existe obligación de depósito de fianza
Baleares	Instituto Balear de la Vivienda
Canarias	Instituto Canario de la Vivienda
Cantabria	No existe obligación de depósito de fianza
Castilla y León	Consejo General de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León
Castilla-La Mancha	Dirección General de Vivienda y Urbanismo
Cataluña	Instituto Cataluña del Suelo (INCASOL)
Comunidad Valenciana	Dirección General de Tributos y Juego
Extremadura	No existe obligación de depósito de fianza
Galicia	Instituto Gallego de Vivienda y Suelo
Madrid	Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (anteriormente IVIMA)
Murcia	No existe obligación de depósito de fianza
Navarra	No existe obligación de depósito de fianza
País Vasco	Servicio Vasco de Vivienda
La Rioja	No existe obligación de depósito de fianza
Ceuta	Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta
Melilla	Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Melilla

Como vemos, actualmente las únicas comunidades autónomas que no lo exigen son Asturias, Cantabria, Extremadura, Murcia, Navarra y La Rioja. No obstante, esta normativa puede sufrir modificaciones. Para consultar la información más actualizada de cada comunidad autónoma, accede al portal oficial del Ministerio de Vivienda.

Procedimiento en la Comunidad de Madrid

Para ilustrar el proceso, analizaremos el régimen general aplicable en la Comunidad de Madrid, uno de los más utilizados por su volumen de arrendamientos.

OJO: en caso de que el propietario disponga de cinco contratos o más cuya suma de las fianzas sea igual o superior a 6.000 euros, debe consultarse la información relativa al Régimen Especial Concertado.

¿Cómo y cuándo efectúo el depósito? ¿Tengo que ir presencialmente?

El procedimiento se desarrolla en dos fases:

Cumplimentación de la autoliquidación: a través de la página web de la Comunidad de Madrid, rellena el formulario de autoliquidación (equivalente al anterior resguardo de depósito).
Realización del pago. Puedes efectuar el depósito de dos formas:
- Online: mediante la pasarela de pago en el mismo portal web.
- Presencial: en cualquier oficina bancaria presentando el impreso de autoliquidación cumplimentado.

Plazo límite: 30 días hábiles desde la celebración del contrato de arrendamiento.

Para información detallada sobre el proceso completo, consulta la guía oficial de la Comunidad de Madrid.

¿Y si se me ha pasado el plazo de 30 días?

Cumplimenta la autoliquidación con toda la información necesaria y el sistema calculará automáticamente el importe que proceda como recargo, el cual se ingresará conjuntamente con la fianza.

¿Qué tengo que hacer si cambia algún arrendatario y sigue el contrato en vigor?

Tienes que solicitar el cambio mediante solicitud genérica junto con el documento acreditativo.

Si no está depositada la fianza, ¿el propietario puede ser sancionado?

Sí, según los artículos 8 y 9 de la Ley 12/1997, de 4 de junio². Las sanciones dependen del tipo de infracción:

Infracciones leves:

Multa: del 5% al 25% del importe no depositado
Límite máximo: 6.010,12 €

Infracciones graves:

Multa: del 26% al 50% del importe no depositado
Límite máximo: 90.151,82 €

Cómo solicitar la devolución de la fianza en la Comunidad de Madrid

El procedimiento de solicitud de devolución se realiza íntegramente online a través del formulario oficial de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid.

Aunque es el propietario quien debe tramitar la solicitud de devolución, la fianza se abona directamente al inquilino, no al propietario.

¿Y si hay deudas pendientes o desperfectos en la vivienda?

Si durante la inspección se detectan deudas pendientes de pago por parte del inquilino, el organismo público puede retener parte o la totalidad de la fianza para cubrir esas deudas.

¿Cuánto tarda el inquilino en recuperar la fianza?

La disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente”.

Por tanto, la Agencia de Vivienda Social tiene un plazo máximo de un mes desde que finaliza el contrato para efectuar la devolución de la fianza al inquilino.