Supongamos que un inquilino lleva dos años residiendo en una vivienda, tiene allí su domicilio habitual, está empadronado en ella y no tiene ninguna otra residencia. Sin embargo, el contrato que suscribió se titula "arrendamiento de temporada". 

En estas circunstancias, y suponiendo que el contrato prevé una duración de un año, ¿puede el arrendador desahuciarlo al vencer el plazo pactado? ¿O estamos ante una simulación contractual en fraude de ley?

¿Qué es un arrendamiento de temporada?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre:

• El arrendamiento de vivienda (art. 2 LAU):  aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 
  • Este tipo de contrato queda sometido al régimen imperativo del Título II de la LAU, lo que significa que sus normas se aplican con independencia de lo que las partes hayan pactado y no pueden ser excluidas en perjuicio del arrendatario. Entre ellas se encuentran la duración mínima obligatoria del artículo 9 LAU o las prórrogas forzosas del artículo 10.
• El arrendamiento de temporada (art. 3.2 LAU): aquel celebrado para satisfacer una necesidad de alojamiento ocasional, circunstancial o accidental: unas vacaciones de verano, un desplazamiento temporal por trabajo o estudios, una estancia por tratamiento médico, la realización de obras en la vivienda habitual, etc. 
  • Estos contratos se rigen, conforme al artículo 4.3 LAU, por la voluntad de las partes en primer lugar y, solo de forma supletoria, por lo dispuesto en el Título III de la misma ley. En la práctica, esto significa que las partes fijan libremente la duración y demás condiciones del contrato, sin que existan plazos mínimos ni prórrogas obligatorias que protejan al inquilino.

La clave para diferenciar estos contratos no es el plazo cronológico del contrato, sino la finalidad de la ocupación, como ha subrayado el Tribunal Supremo desde su sentencia de 15 de diciembre de 1999¹:

La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada es la de haberse convenido el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar, sino para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de «temporalidad» de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes.

¿Por qué algunos propietarios intentan disfrazar los contratos de arrendamiento de vivienda en alquileres de temporada?

El interés principal radica en eludir la duración mínima obligatoria del arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 9 de la LAU:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

En la práctica, este precepto implica que el propietario queda obligado a respetar una duración mínima de cinco años si es persona física, o de siete si es persona jurídica, con independencia del plazo que figure en el contrato. No obstante, el inquilino sí puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido los seis primeros meses de duración, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

De ahí que, si el contrato es "de temporada" y queda calificado como arrendamiento para uso distinto de vivienda, no queda sometido al régimen imperativo del Título II de la LAU (plazos mínimos, prórrogas forzosas y demás protecciones establecidas en la ley). 

¿Qué sucede cuando el arrendamiento de temporada esconde en realidad una vivienda habitual?

La simulación contractual se produce cuando la denominación y las cláusulas formales del contrato no responden a la verdadera intención de las partes. En estos casos, consiste en encubrir un arrendamiento de vivienda bajo la apariencia de un arrendamiento de temporada.

Conforme al artículo 1277 del Código Civil, la causa del contrato se presume existente y lícita, por lo que quien alega la simulación debe probarla. Sin embargo, la jurisprudencia admite que esta prueba se realice por vía de presunciones (art. 386 LEC), mediante un enlace preciso y directo entre los hechos indiciarios acreditados y el hecho presunto.

Si se acredita la simulación, las cláusulas contractuales que contradigan los derechos imperativos del arrendatario son nulas de pleno derecho (art. 6 LAU en relación con el art. 6.4 CC), y el contrato queda sometido al régimen del arrendamiento de vivienda.

Así se recoge en la SAP Albacete 315/2025, de 11 de julio²:

Siendo cierto que la simulación no puede presumirse y ha de ser probada por quien la alega, sin que se imponga la carga a la parte contraria (presunción del artículo 1277 CC), ello no obsta a que pueda considerarse probada a través de presunciones (art. 386 LEC) y su existencia puede deducirse mediante un enlace preciso y directo de los hechos indiciarios acreditados con el hecho presunto. Y si se acredita la simulación, la consecuencia es la nulidad de las cláusulas contractuales que contraríen los beneficios imperativos del arrendatario que han pretendido soslayarse (art. 6 LAU y 6.4 CC).

Los indicios que delatan la simulación

Las Audiencias Provinciales han ido perfilando un conjunto de indicios que, valorados conjuntamente, permiten concluir la existencia de una simulación fraudulenta. Los más relevantes son los siguientes:

La ausencia de causa temporal identificada

El indicio más determinante es que el contrato no especifique a qué obedece la temporalidad, o que la justificación aportada sea genérica e inidentificable. Si el contrato se limita a denominarse "de temporada" sin concretar la necesidad circunstancial que lo motiva, el término pierde todo su contenido.

La Audiencia Provincial de Granada, en su sentencia de 1 de marzo de 2016³, ya advirtió que, cuando el contrato no expresa qué clase de temporada es la pactada ni el arrendador es capaz de justificarla, la mención a la temporalidad es "una mera añagaza para burlar la efectividad del plazo mínimo de duración". Esta sentencia, que enjuiciaba un arrendamiento de once meses calificado como de temporada sin especificar ninguna razón estacional, confirmó la desestimación de la demanda de desahucio por expiración del plazo, reconociendo al arrendatario la protección mínima del artículo 9 LAU.

Esta misma doctrina fue aplicada por la misma Audiencia Provincial en su sentencia de 24 de septiembre de 2024⁴, en un caso en que el contrato, titulado "de temporada", con una duración de 11 meses, contenía en su cláusula primera la indicación expresa de que "el arrendatario utilizará el inmueble como vivienda, estableciendo en ella su domicilio" y en su cláusula decimoquinta que "la vivienda arrendada constituye la vivienda habitual de la arrendataria". La Sala estimó que la intención de las partes quedaba desvirtuada por el propio clausulado y confirmó la sentencia desestimatoria del desahucio.

La duración extensa del contrato o la concatenación de contratos

Una duración próxima al año natural es un indicio serio de ausencia de temporalidad real. Y si a ello se añade la concatenación de contratos sucesivos e idénticos, el indicio se convierte en una presunción bastante sólida.

La Audiencia Provincial de las Islas Baleares, en su sentencia de 7 de marzo de 2023⁵, confirmó la naturaleza de arrendamiento de vivienda en un caso en que el arrendatario llevaba 24 meses ininterrumpidos en el inmueble, amparado por dos contratos anuales consecutivos y prácticamente idénticos. El tribunal razonó que la ocupación continuada durante ese período “excluye toda temporalidad” y que el segundo contrato no era sino una mera formalidad para hacer constar a los nuevos propietarios como arrendadores tras el fallecimiento del anterior.

Destacó también que el contrato no individualizaba a qué obedecía la temporalidad, limitándose a señalar que el arrendatario "se encontraba trabajando en Ciutadella durante la temporada prevista en este contrato", una justificación que, a juicio de la Audiencia, carecía de contenido real. El resultado fue la desestimación íntegra de la demanda de desahucio.

En la misma línea, la Audiencia Provincial de Albacete, en su sentencia de 11 de julio de 2025⁶, apreció simulación a partir de la "concatenación de contratos idénticos en los que sólo cambia el plazo de duración". La Sala subrayó además que la aportación de un contrato laboral de duración indefinida no constituye indicio de temporalidad, sino todo lo contrario, pues evidencia que el arrendatario tenía vocación de permanencia en la localidad.

El empadronamiento del arrendatario en la vivienda

El empadronamiento es un indicio relevante, aunque no determinante por sí solo. En la sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete, anteriormente citada, el juez de primera instancia había descartado el empadronamiento como indicio relevante, argumentando que la arrendataria se había empadronado, no porque la vivienda fuera realmente su hogar, sino para acceder a las ayudas públicas al alquiler.

Sin embargo, la Audiencia Provincial modifica este criterio y opta por incorporar este elemento junto al resto de indicios de simulación (concatenación de contratos idénticos, el contrato laboral de duración indefinida y la ausencia de causa temporal identificada), sin entrar a discutir la motivación de la arrendataria para empadronarse.

La utilización del mismo modelo contractual en otros arrendamientos

Que el mismo arrendador emplee sistemáticamente la fórmula "de temporada" en múltiples contratos sobre distintas viviendas, sin que en ninguno de ellos concurra causa especial alguna, es un indicio cualificado de práctica fraudulenta sistemática. 

Así se recoge expresamente en la SAP Granada de 2016 referenciada ut supra: la expresión arrendamiento de temporada se empleaba "en este contrato y en otros donde interviene la misma arrendadora, pese a no existir ninguna mínima especialidad". Asimismo, en la SAP de las Islas Baleares de 7 de marzo de 2023, igualmente ya citada, una testigo en el juicio acreditó que el mismo inmueble había sido arrendado anteriormente a otra inquilina bajo idéntica fórmula, y que también ella había residido en él como vivienda habitual durante aproximadamente dos años y medio.

En definitiva, calificar un contrato como de temporada no basta para que lo sea, ya que, como vienen sosteniendo los tribunales, los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son. Lo determinante no es la etiqueta que figura en el encabezamiento, sino la finalidad real de la ocupación y los hechos y circunstancias que la rodean. Cuando esa realidad revela una ocupación permanente y los indicios apuntan de forma inequívoca a una simulación, el arrendatario recupera la protección imperativa de la LAU, con independencia de lo que estipule el contrato firmado por las partes.

1. Sentencia 1074/1999, de 15 de diciembre de 1999, del Tribunal Supremo (Roj: STS 8059/1999 – ECLI:ES:TS:1999:8059). ↩︎
2. SAP Albacete 315/2025, de 11 de julio de 2025 (Roj: SAP AB 483/2025 – ECLI:ES:APAB:2025:483). ↩︎
3. SAP Granada 45/2016, de 1 de marzo de 2016 (Roj: SAP GR 436/2016 – ECLI:ES:APGR:2016:436). ↩︎
4. SAP Granada 2043/2024, de 24 de septiembre de 2024 (Roj: SAP GR 2043/2024 – ECLI:ES:APGR:2024:2043). ↩︎
5. SAP Islas Baleares 896/2023, de 7 de marzo de 2023 (Roj: SAP IB 896/2023 - ECLI:ES:APIB:2023:896). ↩︎
6. SAP Albacete 315/2025, de 11 de julio de 2025 (Roj: SAP AB 483/2025 – ECLI:ES:APAB:2025:483) ↩︎