¿Cuánto hay que pagar por donar una vivienda en España?
En el contexto actual de encarecimiento del precio de la vivienda, muchos propietarios de inmuebles se plantean una alternativa cada vez más considerada: donar una vivienda a sus hijos en vida, en lugar de esperar a que la reciban como herencia tras el fallecimiento de los progenitores. Esta decisión conlleva importantes implicaciones fiscales y legales que conviene analizar detenidamente.
¿Es habitual en España la donación de vivienda?
La donación de viviendas es una fórmula de transmisión inmobiliaria poco habitual en España. Los datos del Instituto Nacional de Estadística nos ofrecen una perspectiva clara de esta realidad.
Gráfico 1. Viviendas transmitidas según título de adquisición en 2024
Como se muestra en el gráfico anterior, los datos de 2024 revelan que se donaron un total de 23.090 viviendas en todo el territorio nacional, lo que representa únicamente el 2% de las transmisiones de vivienda registradas durante ese año. Esta cifra resulta muy minoritaria cuando la comparamos con otras modalidades de transmisión: las compraventas alcanzaron las 641.919 operaciones (62% del total) y las herencias sumaron 201.030 operaciones (19% del total).
Gráfico 2. Evolución del número de viviendas transmitidas por donación en España
El análisis de la evolución histórica desde 2007 hasta 2024 muestra que el número de viviendas donadas en España no ha variado sustancialmente. El mínimo se registró en 2014 con 14.306 donaciones anuales, mientras que el máximo se alcanzó en 2021 con 25.304 operaciones.
La tendencia muestra dos períodos claramente diferenciados: tras la crisis financiera de 2008, este tipo de operaciones experimentó un descenso progresivo hasta tocar fondo en 2014. A partir de ese momento se inició una tendencia creciente que se vio temporalmente interrumpida tras la pandemia del COVID-19. No obstante, los datos de 2024 confirman una recuperación significativa, situándose como el tercer registro más elevado desde 2007.
¿Cómo se dona una vivienda?
El marco legal que regula la donación de viviendas se encuentra establecido en el Código Civil español. Específicamente, el artículo 633 establece los requisitos fundamentales para la validez de estas operaciones:
“Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.
La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.
Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras.”
En resumen, la donación de un inmueble requiere necesariamente escritura pública ante notario, donde se especifiquen detalladamente los bienes donados y las posibles cargas asociadas. La aceptación por parte del donatario debe formalizarse obligatoriamente en vida del donante.
¿Qué obligaciones tributarias hay que satisfacer cuando se dona una vivienda?
En España, toda donación, incluida la de vivienda, está sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). La regulación y las bonificaciones aplicables a este impuesto son competencia de las Comunidades Autónomas, lo que genera diferencias significativas en el importe final a pagar según el territorio donde se ubique la vivienda.
Es fundamental tener presente que el impuesto se devenga en la localización donde esté situada la vivienda, independientemente del lugar de residencia fiscal tanto del donante como del donatario.
Caso específico de la Comunidad de Madrid
En nuestro artículo: “Nueva rebaja fiscal en la Comunidad de Madrid: Ayuso inicia los trámites para modificar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones” recogíamos las últimas modificaciones legales de este tributo en la Comunidad de Madrid:
- Bonificación del 99% para donaciones superiores a 1.000 euros cuando el donatario sea cónyuge, descendiente (hijo, nieto, etc.) o ascendiente (padre, abuelo, etc.), pertenecientes a los grupos I y II de parentesco.
- Bonificación del 50% para donaciones realizadas entre sujetos del grupo III de parentesco (hermanos, tíos y sobrinos).
La tributación de las donaciones de vivienda en Madrid requiere una valoración oficial basada en el valor catastral o de mercado del inmueble. Para determinar el impuesto correspondiente, es necesario consultar las tablas específicas del ISD en Madrid, que establecen las tarifas en función tanto del valor del bien donado como del grado de parentesco entre donante y donatario.
Tarifa del ISD en Madrid3
Coeficiente multiplicador en función de la cuantía del patrimonio preexistente y de los grupos de parentesco
Ejemplo práctico
Supongamos que unos padres quieren donar a su hijo una vivienda situada en Madrid con un valor de mercado de 400.000 euros. Atendiendo a la tarifa del ISD en Madrid:
El resultado de la liquidación del impuesto sería de 809,56€:
Continuación del ejemplo práctico: herencia en lugar de donación
Siguiendo con el ejemplo práctico anterior, si el único factor del supuesto que varía es el modo de transmisión, pasando de donación a herencia, el impuesto a satisfacer sería el siguiente:
Como vemos, el impuesto total a pagar sería ligeramente inferior al supuesto de la donación, aunque muy similar.
Felipe de Andrés Mateo