El Tribunal Supremo valida la cláusula de prórroga indefinida en arrendamientos de vivienda
El Tribunal Supremo ha validado la cláusula de prórroga indefinida en los contratos de arrendamiento de vivienda. En su sentencia de 7 de octubre de 20251, el Alto Tribunal confirma que un inquilino puede permanecer indefinidamente en la vivienda si así se pactó con el propietario, aunque introduce importantes matices que conviene tener en cuenta.
El caso: un contrato de alquiler con prórroga por años sucesivos
Los hechos se remontan al año 2000, cuando la Caja de Ahorros Municipal de Burgos y un inquilino firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda bajo la LAU de 19942. El contrato establecía una duración inicial de 5 años, prorrogables por 3 más, cumpliendo así con los plazos legales mínimos.
Sin embargo, las partes pactaron además una cláusula especial de prórroga por años sucesivos de carácter indefinido, obligatoria para el propietario y optativa para el arrendatario, quien podría finalizar el contrato en cualquier momento con un preaviso de 3 meses.
La justificación de esta cláusula era clara: el inquilino debía realizar importantes inversiones para reformar la vivienda, que se encontraba en muy mal estado de conservación.
Años después, cuando la propiedad del inmueble cambió de manos, la nueva arrendadora intentó desahuciar al inquilino alegando que la cláusula de prórroga indefinida era contraria al artículo 10 de la LAU y, por tanto, nula.
La batalla judicial: tres instancias confirman la validez de la cláusula
Tanto el Juzgado de Primera Instancia de Burgos como la Audiencia Provincial rechazaron la demanda de desahucio, considerando válida la prórroga pactada.
Las sentencias de instancia integraron el contrato con el límite de duración vitalicia previsto en el artículo 513 del Código Civil3 (aplicable al usufructo), estableciendo que el contrato tendría vigencia hasta el fallecimiento del arrendatario.
La arrendadora recurrió en casación ante el Tribunal Supremo, pero la Sala Civil confirmó las resoluciones anteriores.
La doctrina del Tribunal Supremo: autonomía de la voluntad con límites
El Tribunal Supremo fundamenta su decisión en base a los siguientes argumentos:
1. La LAU no prohíbe las prórrogas convencionales
La LAU de 1994 establece plazos mínimos de duración (5 años + 3 años de prórroga obligatoria), pero no impide que las partes pacten prórrogas adicionales más allá de esos mínimos, siempre que no perjudiquen al arrendatario.
El artículo 10 de la LAU regula una prórroga legal obligatoria, pero no excluye pactos adicionales basados en la autonomía de la voluntad.
2. Principio de autonomía de la voluntad
El artículo 1255 del Código Civil permite a las partes establecer libremente los pactos que consideren oportunos, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.
En este caso, según el Tribunal Supremo, la cláusula de prórroga indefinida:
- Fue acordada libremente por ambas partes.
- Respondía a una finalidad económica legítima (recuperar la inversión en reformas).
- No perjudicaba al inquilino, sino que le favorecía al darle mayor estabilidad.
3. No vulnera el artículo 1256 del Código Civil
La cláusula no deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de una sola parte. El Tribunal destaca que el arrendador aceptó voluntariamente la prórroga indefinida, existía una justificación económica objetiva basada en las importantes obras que debía realizar el inquilino, y se trataba de un acuerdo bilateral libremente pactado, no de una imposición unilateral. Por tanto, no puede considerarse que el contrato quede sometido a la voluntad caprichosa del arrendatario, sino que responde a un equilibrio de intereses legítimos entre ambas partes.
4. Integración con los límites del usufructo
Para evitar la perpetuidad del contrato, el Supremo establece que estas prórrogas indefinidas deben limitarse temporalmente, aplicando por analogía los criterios del usufructo del Código Civil.
El Tribunal toma como referencia la STS 582/20094, que resolvió un caso similar de prórroga indefinida en arrendamientos de locales comerciales. En aquella ocasión, el arrendatario era una persona jurídica, por lo que se aplicó el artículo 515 del Código Civil, que establece un límite máximo de 30 años para el usufructo constituido a favor de corporaciones o sociedades.
Sin embargo, en el caso actual, al tratarse de un arrendamiento de vivienda donde el arrendatario es una persona física, el Tribunal establece como límite temporal la vida del arrendatario.
Requisitos para la validez de estas cláusulas
Según la sentencia, una cláusula de prórroga indefinida será válida cuando:
- Resulte de la voluntad libre y concorde de ambas partes.
- No vulnere los derechos mínimos del arrendatario (art. 6 LAU).
- Se integre jurídicamente con los límites del usufructo para evitar su perpetuidad.
- Responda a una finalidad económica legítima (como la recuperación de inversiones).
El voto particular: la postura discrepante
Es importante señalar que esta decisión no fue unánime. El magistrado Antonio García Martínez formuló un voto particular en el que sostiene una posición radicalmente opuesta a la de la mayoría del Pleno.
Según su criterio, permitir prórrogas indefinidas contradice el espíritu de la LAU de 1994, cuyo objetivo fundamental era recuperar la temporalidad de los contratos de arrendamiento. El magistrado disidente argumenta que admitir estas cláusulas supone reintroducir por vía contractual exactamente aquello que la reforma eliminó por vía legal, permitiendo que la autonomía de la voluntad neutralice la voluntad expresa del legislador.
Además, el voto particular advierte que esta interpretación vacía de contenido los artículos 9 y 10 de la LAU, que establecen de manera tasada la duración mínima y las prórrogas obligatorias. Si se admiten prórrogas indefinidas a voluntad del arrendatario, estos preceptos pierden toda su operatividad.
La postura discrepante propone una solución alternativa: aplicar el artículo 9.2 de la LAU, que establece que los contratos sin plazo determinado se entienden celebrados por un año, y posteriormente el régimen de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, evitando así la perpetuación indefinida del vínculo arrendaticio.
- Sentencia 1387/2025, de 7 de octubre, del Tribunal Supremo (Roj: STS 4240/2025 – ECLI:ES:TS:2025:4240). PDF. ↩︎
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. ↩︎
- Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. ↩︎
- Sentencia 582/2009, de 9 de septiembre, del Tribunal Supremo (Roj: STS 5443/2009 – ECLI:ES:TS:2009:5443). PDF. ↩︎
