Inversión en inmuebles: ¿Cómo persona física o a través de una sociedad?

La comúnmente denominada «inversión en ladrillo» es una de las principales fuentes de inversión y ahorro para los españoles que tienen la posibilidad y la voluntad de rentabilizar su capital. Esta opción de inversión es la principal alternativa para aquellos que huyen de la bolsa y de otros productos financieros con mayor riesgo, u otros como depósitos o imposiciones a plazo fijo con rentabilidades muy limitadas.

Pero una pregunta que siempre surge a la hora de plantearse la inversión en bienes inmuebles es si hacerlo como persona física o, por el contrario, constituir una sociedad para la adquisición de los activos. La respuesta a esta cuestión es clara: depende del caso.

¿Compras para vivir en ella?

Si lo que se pretende es la adquisición de la vivienda habitual del inversor (primera o segunda vivienda) con el objetivo de residir en la misma a largo plazo y no de obtener una renta de ella, la opción óptima por lo general será hacerlo como persona física. Esto se debe principalmente a la diferencia entre las obligaciones tributarias vía IRPF en el caso de hacerlo como particular, frente a la normativa que se ha de cumplir para hacerlo en el caso de las sociedades. Los particulares no tributan en IRPF por la vivienda habitual, mientras que por las segundas residencias únicamente se ha de satisfacer una mínima renta imputada (un ingreso equivalente aproximadamente al 1,1%-2% del valor catastral anual)¹.

Por otro lado, si la adquisición se realiza a través de una sociedad para el uso de uno de los socios, Hacienda requiere que la sociedad le repercuta un alquiler a precio de mercado al socio por ese uso. Esto implica que ese ingreso estará gravado con el impuesto de sociedades, por lo general del 25% en España. Además, se ha de cumplir con los estrictos requisitos que impone la Agencia Tributaria para la deducción de gastos, puesto que está especialmente alerta ante el uso indebido de las sociedades patrimoniales para pagar gastos personales (suministros, reformas u otros).

¿Compras para alquilar?

En este caso, las personas físicas que opten por adquirir un inmueble y arrendarlo pueden aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler en el IRPF², siendo también aplicable cuando el arrendatario sea una persona jurídica, siempre y cuando quede acreditado que el inmueble se destine a la vivienda de determinadas personas físicas. Es importante mencionar que en el caso de los alquileres turísticos no resultará aplicable esta reducción del 60%, ya que no tienen como finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

En resumen, como persona física solo se tributará sobre el 40% de los beneficios obtenidos con el inmueble (aplicando la reducción del 60%), mientras que si fuera una sociedad se tributaría por los beneficios al completo, a un tipo del 25% en el caso de la mayoría de las sociedades.

Otro punto adicional y distinto del comentado anteriormente es el régimen especial para entidades de arrendamiento de vivienda³ que cumplan ciertos requisitos, en el que las sociedades pueden obtener bonificaciones, incluso del 100% si los ingresos anuales por alquiler no superan los 15.000€ y no sea considerado actividad económica.

Pero para acogerse a este régimen, la Agencia Tributaria requiere el cumplimiento de condiciones específicas: que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea superior a ocho en todo momento, o que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años, entre otros.

El artículo 5.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades prevé que, para el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa⁴. El requisito de actividad económica será clave indispensable para aplicar la mayoría de los regímenes especiales y beneficios fiscales, por lo que en cada caso se tendrá que valorar si compensa contratar a un trabajador; de lo contrario, la inversión como particular cobrará mayor ventaja.

¿Tienes en mente comprar para posteriormente vender? Considera la plusvalía municipal

Si el objetivo es la venta del inmueble, o en el caso de que la prioridad sea la inversión para arrendamiento y por circunstancias de distinta índole el inversor opte por la enajenación del activo, en España se ha de tributar por la plusvalía del inmueble, siendo esta la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, es decir, la revalorización del mismo.

En este punto entran en juego diversos factores, algunos de los cuales corren a favor del inversor particular. En la declaración del IRPF, cuando una persona física enajena un inmueble, la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro si no es su vivienda habitual. En el caso de las sociedades, la plusvalía nuevamente impactará en la cuenta de resultados, motivando un gasto por impuesto del 25% en la mayoría de los casos. En el caso anterior, en la declaración del IRPF tributaría a tipos de entre el 19% y 26%, según la escala del ahorro⁵.

Como se ha anticipado anteriormente, existen algunas ventajas a favor del inversor particular, entre ellas, por ejemplo, si el inmueble enajenado es la vivienda habitual y se reinvierte en otra vivienda, la ganancia puede quedar exenta en el IRPF, o en el caso de los propietarios mayores de 65 años, la venta de su vivienda habitual estaría exenta.

Por otro lado, en el ámbito de las sociedades se da el caso de la venta de participaciones o acciones de la compañía en lugar del inmueble, lo que evitaría el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y de la plusvalía municipal.

En definitiva…¿particular o sociedad?

Tal y como se ha detallado, hay ventajas e inconvenientes en ambas opciones, por lo que se deberá plantear en cada caso cuál es la mejor opción para «invertir en ladrillo».

Por lo general, la conclusión será que para la adquisición de un número limitado de inmuebles será más conveniente hacerlo como particular, para evitar los mayores costes de gestión y administración de la compañía, la contratación de empleados a jornada completa para acceder a reducciones fiscales, y evitar el impuesto de sociedades que rondará el 25%.

En cambio, cuando se pretenda adquirir un número significativo de viviendas o se pretenda complementar con otras actividades económicas o de inversión, será más pertinente la constitución de una sociedad que permita acogerse a beneficios fiscales no accesibles para un particular, así como evitar el pago de algunos impuestos obligatorios para personas físicas.